光明房地產集團大討論、大反思活動
簡 報
第54期
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光明房地產集團大討論、大反思活動領導小組辦公室編 ????2018年12月13日
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對標先進明方向??審視自身求發展
——集團戰略投資部深入開展“大討論、大反思”活動
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在《光明食品（集團）有限公司“十三五”發展規劃》和《光明房地產集團股份有限公司2018-2020年發展行動計劃》的指導下，面對“新時代 新擔當 新作為”的集團要求，為實現未來三年集團經濟發展目標，集團戰略投資部積極參與“對標先進、共謀發展”全員大討論、大反思活動。
戰略投資部作為集團的前端業務拓展部門，承擔著戰略引領、戰略轉型和投資布局的先鋒使命。在與金茂、金地等對標企業和萬科、保利、華潤、雅居樂等先進企業的合作交流中，戰略投資部不斷學習先進企業的戰略規劃、轉型創新，學習先進企業的城市布局和投資模式，提升投資決策能力。
????一、做好戰略規劃，明確集團戰略目標和要求
受國家宏觀調控影響，房地產行業的集中度越來越高，企業規模也越來越大。為在未來贏得行業話語權，中國金茂制定了新的戰略規劃，把40座城市2000億作為五年后要達到的規模，轉型“城市運營商”，實施“雙輪（地產開發加持有運營）兩翼（服務創新與金融創新）”戰略升級，用“兩個驅動（規劃驅動、資本驅動）”帶動“兩個升級（城市功能升級、產業升級）”。
在“雙輪兩翼”戰略的指引下，中國金茂在城市運營領域積極開展探索與實踐，深度整合國內外產業資源，成功打造了以城市核心綜合體、城市新城以及特色小鎮為代表的多個城市運營作品，在全國35座城市，逐漸形成了府、悅、墅三大高端住宅產品系列，成功實現了“城市運營商”的戰略轉型。
對我們集團來說，依托上海房企的本土優勢和光明食品集團的資源優勢，在集團新一輪戰略規劃中，戰略投資部圍繞光明食品集團“一體兩翼”核心主業發展定位，以“專業好、終端活”為原則，按照集團領導指示和要求，明確提出“1552”戰略定位，以房地產開發和經營為核心，探索殷實農場、城市更新、歷史名鎮、長租公寓、冷鏈物流五大業務，打造商業板塊、物流板塊、供應鏈板塊、服務板塊、建設板塊五大平臺，建立新機制，推動集團從專業公司向多元化運營，集投資、產業、金融于一體的綜合性平臺集團轉型。
????二、做好城市準入研究，為子公司投資拓展明確標準和方向
為了確保“40座城市2000億”目標實現，金茂調整了投資邏輯：精選城市、深耕聚焦。投資策略采取大小項目相結合，中心與郊區相結合；優化合作項目，操盤為主，聯合操盤為輔，少量參股跟隨；重點推進大項目獲取，尋求并購機會。
從城市布局來看，中國金茂堅持一、二線核心城市，已布局城市35座，2018年新進入濟南、西安等城市，雖然沒有參與三、四線城市的去庫存行情，但是在一、二線核心城市的布局和深耕，讓中國金茂的實力大增，一、二線城市布局的長效機制會漸顯。據克而瑞數據統計，2018年1-11月中國金茂銷售額已達1107億元，同比增長109%。
按照以上投資要求，2018年至今中國金茂共取得土地28宗，土地面積約195萬平方米。其中一線城市土地5宗，土地面積約28萬平方米，土地面積占比15%；二線城市土地18宗，土地面積約137萬平方米，土地面積占比70%；三、四線城市土地5宗，土地面積約30萬平方米，土地面積占比15%。
在嚴峻的宏觀調控形勢下，集團同樣提出“立足精耕上海，深耕城市能級高、發展潛力大的省會城市，積極拓展符合企業實際情況的房地產新業務、新市場，堅持房地產業下的多元化發展之路”的發展戰略。
2017年以來，圍繞集團戰略目標和500億規模要求，戰略投資部在子公司配合下，重點布局一、二線省會城市和計劃單列市，積極為集團規模化目標做土地儲備。戰略投資部定期組織撰寫《光明地產城市選擇研究報告》，針對重點布局城市編寫《城市研究報告》，對準入城市名單和準入條件做投資研究分析，明確了集團的城市戰略布局方向，為投資項目拓展做了科學地指引，有效地控制和防范城市進入的市場風險。
按照城市準入要求，戰略投資部以長三角城市和已進入城市為中心，在城市輻射區內深耕拓展投資項目，先后取得數十個招拍掛、收購項目。按照集團戰略布局要求，戰略投資部還重點拓展了成都、重慶、昆明、貴陽等西部戰略性城市，在成都、重慶和昆明通過招拍掛和合作方式成功取得多個項目，將集團布局城市從“八省一市”拓展為“十省二市”，為集團在西南區域的規模化發展建立了戰略支點，擴張了集團的全國化戰略版圖，在新布局城市建立了較好的品牌知名度，并與同行企業形成了良好的合作關系。
????三、創新投資模式，多元化合作實現轉型發展
中國金茂在“雙輪兩翼”戰略的指引下，在城市運營領域積極開展探索與實踐，深度整合國內外產業資源，成功打造了以城市核心綜合體（代表作上海星外灘）、城市新城（代表作長沙梅溪湖國際新城）以及特色小鎮（代表作金茂谷鎮）為代表的多個城市運營作品。在科學至上理念的指導下，中國金茂還積極與行業龍頭企業展開深度合作。2018年，中國金茂已累計與科大訊飛、芯恩等170余家企業完成戰略合作簽約，戰略簽約廣州生命科學城、青島西海岸創新科技城。
與中國金茂的多元化合作相比，集團同樣具備較多的資源優勢。2018年進博會的成功舉辦，增加了光明食品集團的品牌知名度。而崇明花博會的開工建設，也給光明地產帶來了開發崇明的機會。戰略投資部充分發揮“1552”戰略優勢，積極參與集團轉型創新工作，緊緊抓住城中村、城市更新、特色小鎮、租賃住房等政策機會，創新投資渠道，積極與政府合作，參與崇明東平特色小鎮建設、泗涇古鎮的名鎮名村保護性開發、奉賢泰日城中村改造、金山城中村改造等城市更新、城中村改造和特色小城鎮建設項目；參與松江、奉賢、楊浦、金山、崇明等區域的土地招拍掛工作，落實土地指標，低成本取得土地，實現土地升值，改善城市功能；參與光明食品集團在上海26塊土地租賃住宅的開發任務，積極探索租賃住宅投資運營模式。
隨著土地招拍掛市場的競爭激烈，土地溢價也越來越高，擠壓了項目的利潤空間，為降低土地取得成本，戰略投資部積極推進光明地產與知名企業強強聯手，多樣化合作方式，為快速增加光明地產規模，學習先進企業經驗，通過合作開發實現光明地產的品牌輸出，通過并表確保企業開發規模的增加，通過財務管控確保企業資金的合理有效使用和利益分配。
經過與知名房企的對比反思，戰略投資部深刻認識到，在房地產已先后經歷過“黃金時代”與“白銀時代”后，或許將迎來一個門檻更高、更為分化的“翡翠時代”，傳統的投資模式已不再適用，必須密切關注宏觀政策經濟形勢，切準房地產行業發展脈搏，轉變投資拓展思路，創新投資開發模式，向先進房企學習，與知名房企合作，依據集團戰略要求，確定集團戰略規劃和城市布局，提前控制項目的政策、財務、營銷、運營等多重風險，確保投資利潤，力爭保持戰略的前瞻性，保持自身業務能力的先進性和專業性，為集團規模化跨越式發展把好第一道關！
（集團戰略投資部）
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