——有感十一房展，產品研發觀念之我見
谷振宇（作者單位：農房集團）
房價經過幾輪的上升，節奏終于緩慢下來，眼前的一切宛如潮水前后的洶涌和平靜，難掩暗潮的洶涌。如今的金九銀十，房產銷售的旺季由于市場認定剛需人群的持幣觀望已被坊間戲稱“望季”。在不慍不火的人氣下，產品降價促銷不如做好企業展示、樹立品牌，展會實際情況與判斷是相同的：各企業同臺競技各顯神通，消費者看得熱鬧卻不動聲色。到底有多少項目能觸及消費者的內心，愿意一生相托，這是一個思考生活的命題。
作為企業的一名新員工參觀本屆房展還是深感榮耀的。在上海展覽中心主會場，集團展臺設在中心展館整個西平臺二層，寬大的樓梯拾級而上，赫然醒目的巨型屏幕不斷展現企業文化和項目，寬敞的入口空間配以歡迎前臺，四周展示著企業足跡和理念，展區為紅白企業色造型長廊令人印象深刻，分為上海、長三角、全國三個展域，各展域均配以休息洽談區既方便洽談又體現企業人文關懷，銷售人員和項目領導熱情洋溢，觀展人群川流不息。在浦東展覽館分會場，集團展臺依舊醒目大方，造型感的展區設計方正充滿活力。相比鄰近的萬科展臺我們氣場上毫不遜色，同樣都體現了企業發展足跡，不足的是萬科項目精致背后沉淀的人居文化，這是我們在打造產品系列需要學習的。每個人對生活都有憧憬，只有觸及消費者內心的樓盤，才能獲得更多的社會認可。
我們知道十二五規劃上海城市發展重心由中心城區向郊區轉移，新城鎮格局重點又在于新城建設，浦東前灘和虹橋商務區兩大板塊的啟動，作為“大虹橋”和“大浦東”的概念帶動著上海東西部城市化的推進。隨著城市快速路網和軌道交通的布局，上海城市的生活半徑由中心城區的15公里，向外又拓展了一倍。這些板塊正是房產開發的熱點，本次房展八成項目均為新城及熱點板塊項目，住宅產品多針對剛性需求，剛性需求廣泛的理解應包括改善型的需求。
政策決定了企業的開發導向，價格作為經濟杠桿協調著社會的發展，拉開中心城區和新城的價位差異，才可能推進泛城鎮體系格局。針對可能的不同需求人群，不同企業看似接近的產品定位和研發，細微之處見真章。金地集團引入了褐石街區的概念，通過對美式中產生活的解讀，喚起人們熱愛生活的激情。中鷹黑森林引入歐洲生活理念，德國技術，讓人居的夢想更近一步。
作為房產開發企業，開發產品線一定是先鎖定目標人群，針對目標人群不同的消費能力和需求，開發價值最大化產品。實際上很多樓盤已經沒有一味的追求容積率，而是在細分市場的前提下，樓盤規劃上進行高、多、低層的組合，平面組合上進行2大套戶型單元加3中小套戶型單元的組合，細化了需求結構。在最平常的二房二廳，從82-102平方米，實踐著多種需求可能。
政策引導市場，市場的主體是房產企業和購房者。購房者的需求是簡單無序的，2400萬的城市人口都居住中心城區顯然不可能，社會發展是平等的，合久必分——城市規模突破自身發展限制時必然從母體中分裂出個體，作為新個體脫離母體時自身配套設施也將是健全的。針對這一基本趨勢，房企應當如何鎖定目標人群呢？
脫離母體作為新的個體一定是弱小的，但又是充滿生機的。顯然這類群體的主體是新青年，這類群體不一定有著優越的收入，或許依然要家人的幫助，但向上的收入趨勢，在對新生活的強烈渴望中所迸發的社會凝聚力，決定了這一群體的開拓性和生命力。毫無疑問，我們面對這一群體時造得不僅僅是房子，而是創造的新生活。
投資型購房因為投機而被政策不容許，但先富帶動共富的發展原則沒變，所以改善型需求的房屋供給一定也是市場剛性需求。居住空間的改善無外乎空間的升級和環境的改善，環境又包括自然環境、交通環境、消費環境以及文化環境。所以我們在房型功能、小區環境設計的同時不要忽視公交系統、停車系統、商業系統和文化娛樂及公共事業的協調。在一些百萬平方米的樓盤，注重板塊的打造也日趨成熟。不僅促進了城市的發展，擴大了社會認可度，更有利于樓盤持續的開發。
縱觀本次房展，包括幾類產品：定位創業青年的綠地啟航社晶座、同進理想城、三湘未來海岸青年公館；定位新生活打造的金地藝華年、遠洋七號和香奈、萬科金色領域和海上傳奇；定位品質生活的三湘七星府邸、綠地皇家官邸、中鷹黑森林、萬科琥珀墅和五街坊、華僑城蘇河灣。
這些樓盤在設計理念目標給我留下深刻印象，有打造青年社區的統籌規劃；也有在對總價控制對房型面積或功能的多維擴展；有定位新城打造新生活的理念實踐、風格定位和社區組團；也有品質生活的設計創新和深入。像綠地啟航社折射的是綠地21城的社區成長，而三湘青年公館承載的是三湘未來海岸的愿景；而金地打造的褐石街區、遠洋營造的法式生活是引領城市新貴對生活的詮釋；同樣無論中鷹黑森林還是萬科五街坊的高品質創新，詮釋的是生活品質的升華。
值得注意的是剛性需求和改善性需求多數情況下并不矛盾，幾十萬方的樓盤往往都是高層與洋房的組合，大戶型與小戶型的組合，百萬方的樓盤更可以進行社區板塊的打造。二者的統一在于風格的定位，風格源自社區價值觀的認同。優秀的社區樓盤將受到更多人的認同，有利于項目的復制，從遠洋七號到遠洋香奈和金地藝境到金地藝華年，可以看到成功的經驗。
還有一點值得注意的是住宅房產企業和商業房產企業都相對獨立開發，而事實上新城開發都有大型商業地產企業的參與。例如寶龍集團城市廣場戰略布局的大浦東的曹路項目和大虹橋的華新項目所在均有大量樓盤開發，公司也均有項目，是否集團在戰略布局的時候能考慮聯動開發。居住環境與商業環境高度契合，核心商圈的形成同集中綠地的規劃，一樣也是城市發展的趨勢。離開配套設施的居住環境，“皮之不存毛之焉附”，新城開發的諸多問題在嘉定新城樓盤均有體現。諸如社區公共交通的不便利，即使擁有軌道交通、城市快速路，項目配套的商業也因為低入住率不能正常啟用，造成惡性循環。
國家宏觀調控，目前房企拿地困難卻也避免了大量樓盤涌向市場造成滯脹，往好的方向想，為企業跳開同質化競爭、細分市場贏得了時間和空間。當前，產品的價值在于開發的效率，“急社會之所需，創生活之所新”，統一設計原則的確實需要打造樓盤的社區文化氣質、街區功能風貌，通過樓盤社會認可度的提升打造品牌價值，打上文化烙印的樓盤更有利于產品的快速復制，對市場的引導將傳播影響力。
最后，愿我們的企業在十二五規劃的宏圖下，十八大勝利召開的指引下，邁向更加美好的明天。