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加快轉型創新發展
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——讀《從沸騰到癲狂》一書有感
施 裕(作者單位：農房集團)
近日，在細細品讀由袁一泓撰寫的《從沸騰到癲狂——泡沫背后的中國房地產真相》。從2011年起，中國房地產市場遭遇了被稱為史上最嚴厲的宏觀調控，限購、限貸、限價成為這次宏觀調控的主基調。房地產行業迎來了嚴寒的冬天。袁一泓在書中既表達了政府的一些意見，也反映了房地產從業者的一些看法，當然代表更多的是消費者的意見和觀察，但他并沒有對經濟學家的意見隨聲附和，透露出作者的獨立思考。這也是我喜歡讀這本書的原因。
書中提出了決定房價上漲的四個關鍵因素，即，貧富差距日益擴大的收入分配制度，招拍掛為主的土地出讓制度，連續10年以年的貨幣超發的貨幣政策，城市化帶來的住房需求。我認為是切中要害，一針見血。同時，他對房地產變革提出了自己的建議。他謙卑地說：“因為我即使寫了，也不知道寄給誰；即使寄出，也沒有人看。以下建議權當自娛自樂。”其實，我們知道，作為一個知名學者，他的這些建議都經過深思熟慮的。比如，他提出改革現行財政稅收制度（尤其是中央與地方的分稅制度），建立起與地方事權相匹配的財政稅收體制，改革現行地方政府政績考核制度，去除GDP考核，堅決摒棄地產GDP主義等。袁一泓在書中強烈希望迅速、堅決變革房地產，建立和完善房地產的制度體系，重新調整房地產的利益格局，以對國家負責，對歷史負責。
袁一泓是一個局外者，所謂“旁觀者清”。 袁一泓在書中說：“有一點可以明確，在房地產市場獲得超額收益的時代正漸行漸遠”。我想，農房集團作為一家在房地產行業馳騁20多年的國有企業，更應看清形勢，注重理性發展，把“加快轉型、創新發展”作為我們當務之急。要正確把握房地產行業發展趨勢。未來10-20年，房地產行業發展還有很大的空間。中國的城市化離不開房地產，市場需求潛力大。今年中國城市化率為50%，要達到60-65%的城市化率，還得增加2.5-3億的城鎮居民，這些新的城鎮居民對舊區改造及改善性需求的要求強烈，每年開工量約在8億平方米。沒有搞跨的行業，只有搞跨的企業。只要加快企業轉型，創新發展，努力推動創新驅動，內生發展之路，就會度過寒冬，迎來春天。一是要向協調發展轉變。房地產業發展要與整個國家及地區經濟和社會發展相適應，與相關產業發展相協調。二是要向綠色發展轉變。大力推進住宅產業現代化，通過工業化建造方式和產業鏈組織方式，積極發展省地節能環保型住宅。三是要向和諧發展轉變。大力發展中低位、中小套型普通商品住宅，盡量滿足不同區域、不同層次居民的多元化住房需求。要強化住宅的消費屬性，弱化投資品屬性，回歸住房的居住功能。四是要推進發展理念的創新。首要樹立提高住宅使用壽命是最大的節約的理念。要推進建造方式的創新，重點推進住宅產業現代化。五是要推進產品和業態創新。從單純依靠住宅開發向兼顧商業地產、旅游地產、工業地產、老年住宅轉型，從單純出售型住宅開發向兼顧持有商業物業和租賃型商品住房轉型。六要推進科技進步和技術創新。加大住宅產業化技術集成。七要推進融資方式創新。從單一的銀行開發貸款向債券融資、基金融資、信托產品等新領域延伸。八要推進管理方式創新。主要體現在五方面：企業發展戰略管理、質量和成本管理、人才管理、信息化管理、品牌和文化管理。
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