光明房地產(chǎn)集團(tuán)大討論、大反思活動
簡 報
第19期
光明房地產(chǎn)集團(tuán)大討論、大反思活動領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室編 2018年7月23日
積極轉(zhuǎn)型迎變局 合規(guī)經(jīng)營謀新篇
光明地產(chǎn)總法律顧問 張志敏
經(jīng)過全集團(tuán)的努力,光明地產(chǎn)完成了三年業(yè)績承諾,尚未休息片刻，又進(jìn)入了山雨欲來風(fēng)滿樓，樓市迎來新變局的2018年。2018年伊始，光明地產(chǎn)為貫徹落實光明食品集團(tuán)“對標(biāo)先進(jìn)、共謀發(fā)展”全員大討論、大反思活動，組織開展了針對光明地產(chǎn)努力適應(yīng)樓市正開啟新變局的時代背景下，如何對標(biāo)先進(jìn)謀發(fā)展、主動積極轉(zhuǎn)型創(chuàng)新布新局的大討論、大反思活動。
“房子是用來住的，而不是用來炒的”定位，標(biāo)志著房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展進(jìn)入一個歷史新階段，樓市正處于開啟新變局的時刻。對光明地產(chǎn)專司從事房地產(chǎn)住宅開發(fā)的企業(yè)來說，如何適應(yīng)這個變化，更是擺在我們面前一個迫切需要認(rèn)真對待的嚴(yán)峻事實。
在中國房地產(chǎn)歷史上，房地產(chǎn)也經(jīng)歷過數(shù)輪的調(diào)控，但調(diào)控數(shù)月后，又會再次反彈，不僅恢復(fù)原狀，還會進(jìn)一步助推房地產(chǎn)的發(fā)展，房地產(chǎn)業(yè)受到的影響甚少或者受到的影響不大。本屆政府的執(zhí)行能力，與以往相比是相當(dāng)強(qiáng)的。我們不能將希望寄托在以前數(shù)輪調(diào)控的經(jīng)驗上，而應(yīng)當(dāng)意識到傳統(tǒng)的房地產(chǎn)開發(fā)模式必將受到政策的制約和限制。應(yīng)當(dāng)主動的接受這種改變，適應(yīng)形勢，積極謀變，才能籌劃解決光明地產(chǎn)未來的困境。我們要在保持現(xiàn)有發(fā)展模式的基礎(chǔ)上，積聚力量；然后通過主動積極的轉(zhuǎn)型，尋找機(jī)遇；同時寄希望于通過政府各方面的支持及光明食品集團(tuán)土地資源的整合，擴(kuò)大優(yōu)勢。
總結(jié)本人自身在光明地產(chǎn)約二十年的工作經(jīng)歷及分管的工作，在此提出必須依法規(guī)范、主動轉(zhuǎn)型創(chuàng)新經(jīng)營的觀點，希望與大家共同討論，共同推進(jìn)光明地產(chǎn)的快速、穩(wěn)健經(jīng)營。
一、對依法規(guī)范經(jīng)營的理解
根據(jù)中國特色社會主義的特點，依法規(guī)范指的不僅僅遵守包括全國人大及其常委會及各級地方權(quán)力機(jī)構(gòu)頒布的各種法律法規(guī)，更重要的是包括了中國共產(chǎn)黨提出的各種全局性的政策。如“房子是用來住的，而不是用來炒”的就是如此。
從立法的過程來看，法規(guī)是相對是滯后的；而政策是可以根據(jù)中國實際形勢的變化，可以隨時調(diào)整的。即先有政策，后有法律。
新時代中國社會主義的基本特征就是中國共產(chǎn)黨的領(lǐng)導(dǎo)。所以我們不能機(jī)械地適用法律，而應(yīng)當(dāng)及時了解黨和國家的政策調(diào)整，當(dāng)法與黨和國家現(xiàn)行政策相有差異時，應(yīng)當(dāng)遵守黨的新政策。唯有如此，我們光明地產(chǎn)才能在中國特色的社會主義發(fā)展進(jìn)程中，適應(yīng)經(jīng)濟(jì)形勢的變化。
二、在新形勢下“依法規(guī)范經(jīng)營”中要注意的幾個問題
（一）必須妥善地處理與當(dāng)?shù)卣年P(guān)系，了解當(dāng)?shù)卣畬ζ髽I(yè)的期望值
一般來說，在投資的前期階段，政府比較關(guān)心招商投資的力度；在投資的中期階段，政府比較著急的是維穩(wěn)工作；在投資后期階段，政府希望的是不要尋其麻煩。
所以企業(yè)在與當(dāng)?shù)卣忧⑦^程中，在每一個階段，政府會有不同的期望值，而我們的期望值，也需要根據(jù)當(dāng)?shù)卣钠谕祦砥ヅ洌皆撾A段性的接洽，往往都只能是務(wù)虛性質(zhì)的。特別是我國各級政府負(fù)責(zé)人的調(diào)動是相當(dāng)頻繁的，原有的承諾，包括協(xié)議，會隨著政府負(fù)責(zé)人的調(diào)整，會有產(chǎn)生新變化。不然李克強(qiáng)總理也不會在本次人大會議前大聲疾呼“新官必須理舊政”。
在本屆人大會議前，出現(xiàn)了一波政府提出的甘當(dāng)“店小二”的表態(tài)。“店小二”故名思議，是服務(wù)性質(zhì)的，但在建設(shè)中國特色社會主義新時代的過程中，我們不能忘了“店小二”是從原來的“掌柜”轉(zhuǎn)型過來的，他在從事“店小二”的職責(zé)時，有時不免會提出“掌柜”的要求。
（二）與當(dāng)?shù)卣忧⒅校貏e注意“規(guī)范”
所謂注意“規(guī)范”，首先是注意政府級別的規(guī)范，比如我們在獲取土地資源時，根據(jù)法定權(quán)限，只有縣級以上人民政府才有處置的權(quán)限。我們在獲取土地接洽的如果是鎮(zhèn)政府或者街道辦事處，再或者是各類開發(fā)區(qū)管理委員會，在與這類政府或政府派出機(jī)構(gòu)洽談時，與他們之間達(dá)成的獲取土地資源的意愿是不能兌現(xiàn)的，還必須與具有兌現(xiàn)權(quán)的一級政府要求承諾或者再予確認(rèn)。
其次是注意政府職能權(quán)限的規(guī)范。各級政府都設(shè)有不同管理職能的部門，在項目具體實施過程中，我們肯定要與這類具體管理部門打交道，尋求支持，謀求幫助，故要注意與能解決我們訴求的部門接洽，不然變成“找對了廟，但拜錯了菩薩”。
在對外交往中，必須慎重地告知對方，光明地產(chǎn)作為國有上市企業(yè)的管理程序及決策流程，要比一般企業(yè)長及煩瑣，以免在項目實施的前期及關(guān)健時期，引起對方不必要的誤解；同時也應(yīng)當(dāng)明白地告知對方，作為國有上市企業(yè)，協(xié)議簽訂后，其執(zhí)行協(xié)議的誠信度要高于一般企業(yè)。
光明地產(chǎn)作為國有上市公司，有兩個基本特性：一是光明地產(chǎn)為國有企業(yè)。作為國有企業(yè)，則意味著企業(yè)的投資及重大資產(chǎn)處置行為，必須遵守國有資產(chǎn)管理法的規(guī)定，比如收購他人資產(chǎn)，必須向國有資產(chǎn)主管部門申報批準(zhǔn)；轉(zhuǎn)讓光明資產(chǎn)必須進(jìn)行 公開掛牌，不得輕易承諾等等。二是作為上市公司，必須遵守上市公司最基本的公開、透明原則。所以在具體執(zhí)行過程中，有些常見的陷匿或者財務(wù)處理的辦法并不適用上市公司。
（三）要充分估計并且適應(yīng)國家行政手段的變化，從以住的重審批輕管理向輕審批重管理的轉(zhuǎn)變
在國家行政管理手段轉(zhuǎn)變中，輕審批重管理，近期從理論層面已經(jīng)漸漸地向?qū)嶋H操作方面發(fā)展。以上海自由貿(mào)易區(qū)的負(fù)面清單為標(biāo)志，國家在行政審批上逐步減少以往長期使用的重審批的方式，并且在全國已經(jīng)形成趨勢。
2018年3月2日，上海市住房城鄉(xiāng)建設(shè)管理委員會主任黃永平在上海市住房城鄉(xiāng)建設(shè)管理委員會的工作報告中，代表上海市住房城鄉(xiāng)建設(shè)管理委員會對外公開許諾，在施工證許可審批方面，工業(yè)項目不超過15個工作日，小型項目不超過35個工作日，其他項目不超48個工作日的審批時間目標(biāo)。
審批項目少了，審批時間短了，并不意味著國家行政管理的強(qiáng)度減少了，相反參照國際上的行政管理經(jīng)驗，意味著今后在實際操作中，受到行政監(jiān)督的強(qiáng)度增加了，重審批的形式將弱化，重管理的實質(zhì)將體現(xiàn)。如房地產(chǎn)項目在具體操作過程中，原來審批事項的變更，將會更加不容易。而且根據(jù)中國的特色，監(jiān)管的方式將會采用承諾制來替代，企業(yè)對政府行政管理的承諾將會變得更加多，企業(yè)在實際操作過程中的或然性風(fēng)險增大。如果違反承諾，則行政處罰也將會更重。
國家行政管理手段的變化，將激勵我們今后在房地產(chǎn)規(guī)劃施工階段前期準(zhǔn)備階段變得更加慎重。即項目開發(fā)前必須慎重決策，項目開發(fā)過程中，必須嚴(yán)守規(guī)范，輕易不做變更，并且嚴(yán)格按照審批的內(nèi)容執(zhí)行，嚴(yán)守承諾。故在項目開發(fā)建設(shè)過程中，必須嚴(yán)格按批準(zhǔn)的規(guī)范執(zhí)行，未經(jīng)書面批準(zhǔn)不擅自變更。否則面對業(yè)主的投訴，不僅得不到政府的支持而且會受到政府的制裁。
（四）在房地產(chǎn)項目開發(fā)中，必須清醒的認(rèn)識到，對外，開發(fā)商是第一責(zé)任人
房地產(chǎn)開發(fā)商在項目的開發(fā)過程中，涉涉到方方面面的各合作單位，不論設(shè)計階段，還是建設(shè)階段，還是銷售階段，都會有大量的合作企業(yè)的加入，不論這類合作企業(yè)如何履行合作義務(wù)，但這些義務(wù)的履行，其結(jié)果對外最終都是開發(fā)商的名義來承擔(dān)責(zé)任。所以我們絕對不能輕易的認(rèn)為，有了這些合作者，開發(fā)商就可以高忱無憂，從光明明地產(chǎn)的經(jīng)營歷史來看，我們作為開發(fā)商，除了加強(qiáng)對合作者履行義務(wù)的監(jiān)督管理之外，還必須通過社會資源，如監(jiān)理、預(yù)算管理企業(yè)等嚴(yán)格管理，否則，出現(xiàn)問題，后患無窮，對外都將是開發(fā)商的責(zé)任。
具體在經(jīng)營過程中，要加強(qiáng)對施工建設(shè)單位的管理，除了施工規(guī)范外，還要加強(qiáng)對材料供應(yīng)的管理，避免出現(xiàn)質(zhì)量問題或者較大的質(zhì)量瑕疵，引起群體性投訴；在銷售過程中，要加強(qiáng)對銷售廣告的管理，杜絕夸大宣傳、虛假宣傳。特別要防止發(fā)生低級錯誤，如廣告宣傳中內(nèi)容與規(guī)范審批中的圖紙不符，廣告宣傳中對土地使用性質(zhì)及權(quán)屬的描述不符實際情況等等。
（五）重視售后服務(wù)工作
對投訴內(nèi)容要區(qū)分有效投訴還是無效投訴；對有效投訴要迅速有效地解決我方的責(zé)任問題，然后再區(qū)分訴求中的合理要求與無理要求，對合理的要求要盡快兌現(xiàn)。
總之對售后問題中發(fā)現(xiàn)的問題，特殊問題特殊處理，普遍性問題慎重處理，要防止由于不及時處置，而將小事件演變成群體性事件。
（六）加強(qiáng)企業(yè)的自身管理
近期，我司已發(fā)生多起由于自身管理不嚴(yán)而造成的事件，發(fā)生的原因多種多樣，既有“新官不理舊政”消極態(tài)度引起矛盾擴(kuò)大的；也有企業(yè)授權(quán)過度，忽視管理造成的；更有企業(yè)管理不到位，印鑒、文書等管理不當(dāng)，被人利用的。
上述事件的發(fā)生，雖然不是普遍現(xiàn)象，但給我們敲響了企業(yè)管理的警鐘，在企業(yè)的日常管理中，要加強(qiáng)注重對企業(yè)的檔案、文書的管理。對外合作中，要加強(qiáng)對外的授權(quán)管理，關(guān)健崗位、關(guān)健環(huán)節(jié)我方必須參與，加強(qiáng)管理。同時企業(yè)必須具備證據(jù)意識，各項重要的經(jīng)營活動或者重大的洽談，都必須留有痕跡，有案可查。這些痕跡聊勝于無，對今后矛盾的處理、責(zé)任的追究都會起到相當(dāng)大的保護(hù)作用。
三、房地產(chǎn)行業(yè)面臨變局情況下依法規(guī)范經(jīng)營更重要
央行宣布的定向降準(zhǔn)剛剛落地，貨幣政策從“合理穩(wěn)定”變成“合理充裕”，七部委的反炒房治理行動就馬上開始，這是一種政策上的對沖。6月29日，住建部等中央七部委聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于在部分城市先行開展打擊侵害群眾利益違法違規(guī)行為治理房地產(chǎn)市場亂象專項行動的通知》，對包括上海在內(nèi)的30個試點城市開展為期半年的打擊投機(jī)炒房行為和房地產(chǎn)“黑中介”，治理房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)違法違規(guī)行為和虛假房地產(chǎn)廣告，進(jìn)一步整頓和規(guī)范房地產(chǎn)市場秩序，健全房地產(chǎn)市場監(jiān)管機(jī)制的專項行動。與反炒房戰(zhàn)同時到來的，還有棚改貨幣化全面收緊、限制人才落戶購房、限制企事業(yè)單位購房等配套手段，樓市強(qiáng)監(jiān)管的意味不言自明。
無論房地產(chǎn)行業(yè)下一步怎么發(fā)展，樓市的確已經(jīng)到了變局時刻。面臨新情況，我們光明地產(chǎn)人在主動積極轉(zhuǎn)型創(chuàng)新，迎接產(chǎn)業(yè)升級謀篇布局新的發(fā)展時期，更需要關(guān)注依法規(guī)范經(jīng)營的重要性，力爭在取得跨越式發(fā)展的同時，打造光明地產(chǎn)更加光明燦爛的新未來。